Năm 2020, đánh giấu sự bùng nổ của các tỉnh thành lân cận trong lĩnh vực bất động sản cùng với làn sóng dịch chuyển của các ông lớn bất động sản như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc từng xem TP.HCM là thị trường “đinh” cũng di cư ra các tỉnh giáp ranh và những thành phố biển để phát triển dự án, theo đuổi chiến lược đánh bắt xa bờ.
Novaland trong năm 2019 gần như không có một dự án nào mới triển khai trên địa bàn TP.HCM, thay vào đó là loạt dự án quy mô lớn ở các tỉnh như Aqua City, Nova Beach Hồ Tràm và Nova Beach Phan Thiết. Hưng Thịnh Corp cũng mở bán các dự án tại tỉnh Vĩnh Long, đất nền tại Đồng Nai, đất Bà Rịa – Vũng Tàu; An Gia Investment mở bán dự án tại TP. Vũng Tàu; Asian Holding mở bán dự án tại tỉnh Bình Phước; Cát Tường Group mở bán dự án tại Bình Phước và An Giang; Nam Long mở bán dự án tại Long An… Việc tiến ra vùng ven giúp các doanh nghiệp duy trì được hệ thống kinh doanh, nhân viên môi giới có hàng để bán.
Mặc dù đây không phải là xu hướng mới, song làn sóng dịch chuyển ra khỏi thị trường 11 triệu dân được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn trong năm 2020. Theo chuyên gia BĐS Sử Ngọc Khương, do các thủ tục pháp lý cho dự án trên địa bàn TP.HCM diễn biến chậm, các doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án ở tỉnh để “lấy ngắn nuôi dài”. Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, có thể phải hết quý 3/2020, các khó khăn vướng mắc về pháp lý của thành phố mới được tháo gỡ. Trong 06 tháng đầu năm 2020, thị trường BĐS TP.HCM có thể vẫn còn tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức vì thiếu cung.
Nguồn cung dự án trong năm 2020 vẫn tập trung vào thị trường tỉnh. Cụ thể, Hưng Thịnh Land, Nam Long, Him Lam, Đất Xanh, Phú Đông, Khang Điền, LDG Group, Thủ Đức House đều có kế hoạch tiếp tục nhắm đến vùng ven như một thị trường trọng tâm để phát triển dự án trong năm nay. Hưng Thịnh sắp tung ra dự án chung cư quy mô 3.000 căn thuộc địa phận Bình Dương, Nam Long đã có hai thương vụ mua bán và sáp nhập một số dự án với quỹ đất lớn gồm Nam Long Waterfront 170 ha tại Biên Hòa (Đồng Nai) và Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Phát Đạt cho biết năm 2020 sẽ triển khai bán dự án nhà phố, biệt thự tại TP. Thủ Dầu Một; Phú Đông Group sẽ mở bán dự án chung cư Phú Đông 3 tại thị xã Dĩ An; Địa ốc Him Lam Land có kế hoạch mở bán dự án chung cư tại TP. Biên Hòa…
Như vậy thị trường bất động sản phía Nam đã và đang chứng kiến sự đảo chiều mạnh mẽ với sự dịch chuyển trọng tâm từ đô thị lan tỏa ra các tỉnh thành có chỉ số năng lực cạnh tranh tốt. Ở các địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An, Quảng Nam – Đà Nẵng… làn sóng tăng giá cũng bắt đầu lan rộng.
Dịch chuyển cùng với các doanh nghiệp, làn sóng các nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ tiến ra vùng ven trong năm 2020. Khó khăn của TP.HCM hiện nay là không ra được dự án mới, vô hình trung trở thành cơ hội cho thị trường BĐS vùng ven.
Nhìn nhận về xu hướng đầu tư BĐS năm 2020, thị trường TP.HCM không còn nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư, rất khó để nói thời điểm nào sẽ khơi thông pháp lý cho các dự án triển khai tại đây, có thể là đến cuối năm 2020. Trong tình trạng không có nguồn hàng sơ cấp, nhà đầu tư chỉ có thể chuyển hướng đến các thị trường mới.
Bên cạnh yếu tố khan hiếm sản phẩm, giá BĐS tại TP.HCM liên tục tăng cao vượt mức tài chính của bộ phận không nhỏ nhà đầu tư. Điều này trực tiếp đẩy họ tìm kiếm sản phẩm thích hợp hơn ở các thị trường lân cận. Trong 3-5 năm qua, giá nhà ở tại TP.HCM ở tất cả các phân khúc đang tăng lên khá nhanh so với mức thu nhập của người dân. Sự chênh lệch giữa mức tăng giá BĐS với thu nhập trung bình của lao động ngày càng nghiêm trọng. Cụ thể, giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện nay cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có thu nhập khá, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần nhóm lao động phổ thông và 28 lần với những người trẻ mới đi làm. Điều này dẫn đến đa số nhà đầu tư rất khó chen chân vào thị trường nhà đất Sài Gòn.
Đồng quan điểm trên, bà Dương Thùy Dung Giám đốc cấp cao CBRE cho biết, BĐS TP.HCM sẽ còn tiếp tục gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm. Ở phân khúc cao cấp, giá nhà tăng 40% sau 3 năm, trong khi giá các phân khúc khác cũng tăng trung bình 10-20%. Giá bán tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm khiến một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư trung lưu tìm kiếm hướng đi mới. Trong bối cảnh đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường vùng TP.HCM. Với giá nhà riêng tại TP.HCM vẫn còn “mềm” nên nhiều nhà đầu tư ít cơ hội ở thị trường thành phố sẽ đổ xô về vùng ven mua bất động sản.
Nhìn nhận về tiềm năng đầu tư BĐS vùng ven năm 2020, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, đầu tư BĐS vùng ven vẫn sẽ là xu hướng chủ đạo vì quỹ đất ở trung tâm không còn phù hợp với túi tiền khi các dự án nội đô bị đẩy giá lên cao. Việc đầu tư vào vùng ven dễ dàng hơn so với các khu vực nội thành TP.HCM. Nếu ở nội thành thì phải xây chung cư cao tầng, trong khi ở vùng ven sản phẩm chủ yếu là nhà phố nên trình độ quản lý kỹ thuật không đòi hỏi cao và thủ tục cũng dễ hơn. Chẳng hạn, nếu ở TP.HCM thủ tục đầu tư một dự án có thể kéo dài 1-3 năm thì tại Long An, Bình Dương, thời gian xử lý thủ tục nhẹ nhàng hơn.
“Các thị trường vùng ven có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn, với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính khiêm tốn, việc mua đất có diện tích nhỏ tại khu vực này là giải pháp hợp lý. Bởi lẽ, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp, thanh khoản cao do phù hợp khả năng chi trả của đại đa số người dân. Hơn nữa, giá trị của bất động sản lân cận TP.HCM được duy trì nhờ các nguồn thu như làm nhà xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại”, ông Tuấn phân tích.
Dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… mới có thể thu hút người dân về sinh sống. Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn.
