Theo đại diện Địa Ốc Singa nhận định, ngoài phân khúc đất nền sẽ phát triển mạnh mẽ, nhiều khả năng phân khúc bất động sản căn hộ, nhà ở tầm trung sẽ đóng vai trò chủ đạo trong thị trường bất động sản năm 2020.
Cầu vượt cung sẵn có
Trong bức tranh bất động sản trong năm 2019 Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Trong đó ghi nhận thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm rõ rệt nhất. Cụ thể, nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án trên 23.500 căn nhà với tổng giá trị huy động vốn đạt hơn 43.500 tỉ đồng.
Bề mặt, đấy là một con số lớn, tuy nhiên khi rạch ròi về từng phân khúc, có một sự chênh lệch lớn. Cụ thể, ở những con số trên, đa phần là phân khúc cao và trung cấp. Theo báo cáo quý III/2019, từ năm 2018 cho đến nay, phân khúc cao và trung cấp chiếm vai trò chủ đạo. Soi xét với thực tế hiện tại, điều này hoàn toàn đúng khi nhu cầu mua và cho thuê ở hai phân khúc này là cực cao nằm tập trung tại Quận 1 và 3.
Còn đối với phân khúc sơ cấp, rõ ràng hầu như không đáp ứng được với nhu cầu hiện tại. Đi sâu hơn vào số liệu phân tích, phân khúc sơ cấp chiếm 32% trên thị trường trong quý 1/2019, 29% trong quý 2, trong khi sang quý 3 nguồn cung gần như bằng 0%. Giải thích cho điều này, chuyên gia Công ty bất động sản Singa cho biết: “Khi quỹ đất ở các khu vực trung tâm ngày một khan hiếm, đòi hỏi các chủ dự án nếu có quỹ đất cố định thì phải xây dựng một dự án xứng đáng với giá trị quỹ đất đó. Vì vậy, đa phần là các phân khúc trung và cao cấp.”
Đa phần các căn hộ sơ cấp sẽ nằm ngoài rìa TP.HCM.
Điều này hoàn toàn hợp lý, và nếu quy chiếu theo sự phân bổ hiện tại của thị trường, đa phần các căn hộ có giá từ 23 triệu/m2 chủ yếu nằm ngoài rìa trung tâm là chính. Điển hình như Quận 9, Thủ Đức. Trong khi đó, các quận huyện xa hơn chẳng hạn như Nhà Bè, Bình Chánh, quận 12, thậm chí một số khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… được các doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn để phát triển nhà bình dân.
Thị trường bất động sản 2020 sẽ có những thay đổi gì
Trước toàn cảnh bức tranh trên, chuyên gia bất động sản Công ty Singa dự đoán tình hình bất động sản trong năm 2020 sẽ rất khó có “bong bóng” và phát triển tương đối ổn định. Tuy nhiên, đại đa số các công ty địa ốc phải đối mặt với nhiều vấn đề nan giải.
Một mặt, các chính sách bị siết chặt, ví dụ từ ngày 1-1-2019, các ngân hàng chỉ sử dụng khoản vay 40% cho các doanh nghiệp bất động sản. Đa phần các ngân hàng đã tăng lãi suất nhằm cơ cấu lại nguồn huy động vốn. Trong khi đó, hệ số rủi ro cho tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao là 200%, vì vậy yêu cầu các ngân hàng cũng phải cẩn thận.
Điều này giúp khách hàng dễ tiếp cận. Nhưng vấn đề là cầu vẫn vượt cung.
Mặt khác, quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày một hẹp cùng với đó UBND TP.HCM hạn chế cấp phép, chưa kể là giá cao. Khiến các chủ doanh nghiệp bất động sản phải quay về với phân khúc căn hộ bình dân và tập trung ở những khu vực ngoài rìa như Bình Chánh, Quận 9, Thủ Đức…
Bởi lẽ, buộc phải quay lại để đáp ứng nhu cầu khách hàng. Tuy nhiên, cái bất lợi là việc ở quá xa trung tâm cũng đòi hỏi sự cân nhắc khi khách hàng “xuống tay”. Vì vậy, chủ đầu tư cũng phai cân nhắc thật kỹ để trước khi xây dựng dự án. Đình đám nhất có thể kể đến dự án VinCity quận 9 khi đáp ứng tương đối mọi yếu tố cần thiết.
